Chaque année, à la fin de leur bail, des milliers d’étudiants espèrent récupérer intégralement leur dépôt de garantie. Pourtant, une astuce légale permet à certains bailleurs de conserver une partie de cette somme, même en l’absence de dégradations.
Perdre une partie de sa caution sans avoir causé le moindre dégât peut sembler injuste pour de nombreux étudiants. Pourtant, certains bailleurs utilisent un mécanisme légal pour retarder ou réduire la restitution du dépôt de garantie.
La subtilité méconnue qui justifie une rétention partielle
En apparence, tout paraît simple : à la fin du bail, si aucun dégât n’est constaté, le locataire doit récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie dans un délai d’un mois, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Pourtant, un détail change la donne lorsque le logement se trouve dans une copropriété.
Dans ce cas précis, la loi permet au bailleur de retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie. La raison ? Attendre l’arrêté annuel des comptes de la copropriété pour vérifier qu’aucune charge n’a été oubliée ou mal évaluée l’année précédente. Ce mécanisme, peu connu du grand public, s’applique même si le logement est parfaitement intact.
Un usage légal, mais rarement évoqué dans les annonces
Ce délai supplémentaire pose problème pour de nombreux étudiants, comme Léa, 23 ans, qui a quitté son studio parisien en juin dernier.
« L’état des lieux de sortie était impeccable. Le propriétaire ne m’a rien reproché, mais il m’a indiqué qu’il ne pouvait me restituer que 80 % de ma caution, le reste arriverait “plus tard”. Trois mois plus tard, je n’ai toujours rien reçu. »
Son cas n’est pas isolé. En réalité, la restitution du reliquat ne peut intervenir qu’après l’assemblée générale de copropriété, qui approuve les comptes, généralement en mars ou avril de l’année suivante. Une longue attente légale dont les bailleurs parlent rarement lorsqu’il s’agit de séduire un futur locataire étudiant pressé.
Une règle encadrée par la loi, mais floue pour les locataires
La loi encadre strictement cette démarche :
- Le propriétaire peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie.
- Ce montant doit être restitué dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes de la copropriété.
- Cette mesure s’applique uniquement aux logements situés en copropriété.
Un exemple concret illustre le mécanisme : pour un studio meublé à 600 € par mois, l’étudiant verse un dépôt de garantie de 1 200 €. À la sortie, il ne récupérera que 960 €, les 240 € restants étant suspendus à une assemblée générale dont la date exacte lui est souvent inconnue.
| Loyer mensuel | Dépôt de garantie (2 mois) | Restitution immédiate (80%) | Montant retenu (20%) |
|---|---|---|---|
| 600 € | 1 200 € | 960 € | 240 € |
Un avantage financier pour le bailleur, un manque à gagner temporaire pour l’étudiant
Ce mécanisme présente un avantage financier indirect pour le propriétaire. En conservant ces sommes pendant plusieurs mois, sans obligation de les placer, le bailleur bénéficie d’une trésorerie gratuite. Pour un étudiant au budget serré, cela se traduit par un retard dans la récupération d’argent, sans pénalité ni intérêt en compensation.
Une communication souvent absente lors de la location
Le bailleur n’est pas tenu d’informer le locataire de ce délai supplémentaire lors de la signature du bail. Résultat : de nombreux étudiants découvrent ce dispositif seulement lorsqu’ils réclament leur dépôt de garantie, générant incompréhension et sentiment d’injustice.
« J’avais prévu cet argent pour financer mon déménagement. J’ai dû emprunter à mes parents en urgence », raconte Léa. « Personne ne m’en avait parlé. »
FAQ
Qu’est-ce que le dépôt de garantie pour un logement étudiant ?
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au début du bail pour couvrir d’éventuels dégâts ou impayés.
Dans quels cas un bailleur peut-il légalement retenir une partie du dépôt de garantie ?
En copropriété, le bailleur peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie pour couvrir d’éventuelles charges non encore arrêtées, même si aucun dégât n’est constaté.
Quel texte de loi encadre la restitution du dépôt de garantie ?
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la restitution du dépôt de garantie dans un délai d’un mois si aucun dégât n’est constaté.
Pourquoi certains étudiants récupèrent-ils leur caution en plusieurs étapes ?
Si le logement se situe en copropriété, la restitution complète peut dépendre de l’approbation des comptes annuels de la copropriété, souvent plusieurs mois après la fin du bail.
Le bailleur doit-il informer le locataire de ce délai supplémentaire ?
Non, il n’est pas légalement obligé de prévenir le locataire à la signature du bail, ce qui peut créer des incompréhensions.
Comment calculer la partie retenue du dépôt de garantie ?
En copropriété, le bailleur peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt. Par exemple, pour un dépôt de 1 200 €, il peut conserver 240 € jusqu’à l’approbation des comptes.
Le bailleur doit-il verser un intérêt sur la somme retenue ?
Non, la loi ne prévoit pas d’intérêt pour le montant retenu, même si le locataire doit attendre plusieurs mois pour le récupérer.
Conclusion
La restitution du dépôt de garantie pour un logement étudiant peut être retardée légalement en copropriété, même sans dégradations. Connaître ses droits, préparer l’état des lieux et vérifier les charges en attente permet d’éviter les mauvaises surprises et de mieux gérer son budget à la fin du bail.
